Economía
Los modelos de vivienda de cara al futuro: alternativas legales innovadoras
Conforme la humanidad, la tecnología, la ley y los modelos sociales han avanzado, también lo han hecho los tipos de vivienda y los estilos de convivencia. Estos cambios conllevan retos para crear una regulación que asegure un balance entre el derecho al disfrute de la propiedad privada, la paz social y la oferta de vivienda digna.
El derecho a tener vivienda se encuentra regulado en nuestra Constitución Política. Adicionalmente, nuestro legislador ha introducido normativa que busca regular la convivencia dentro de los distintos modelos y estilos de vivienda tales como la “Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos” o la “Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio”.
Sin embargo, estos modelos no solo no son perfectos, sino que suponen retos para quienes viven en condominio, cuando se dan problemas entre vecinos o éstos alquilan o tienen su propiedad en plataformas de estadías cortas, retos que, para ser superados, requieren el voto de una mayoría calificada de los condóminos.
También los procesos con los alquileres pueden ser complicados, desde ambos puntos de vista, sobre todo cuando los contratos o las regulaciones no han sido establecidas de manera correcta.
Como respuesta a estos retos, en países como España y Chile se ha popularizado el modelo de cooperativa de vivienda, que es –como su nombre lo indica– una cooperativa cuyo objetivo social es el de proporcionarles a sus socios viviendas, locales y otros bienes inmuebles. En Costa Rica, existe ya una cooperativa de copropietarios, cuyo objeto es la convivencia con la naturaleza y en paz.
Dentro del modelo cooperativo de vivienda, todos los actores (incluidos los inquilinos) trabajan a través de procesos participativos para tomar las decisiones. En España, no existe la propiedad privada en este modelo –por lo que no se puede especular– y nadie es propietario de la unidad de vivienda, sino que es un socio más, pero que nunca podrá subarrendar o vender.
En nuestro país, habría que enfocarlo distinto, siendo que las cooperativas son “asociaciones voluntarias de personas y no de capitales(…), en las que los individuos se organizan democráticamente con el fin de satisfacer sus necesidades y promover su mejoramiento económico y social, como un medio de superar su condición humana y su formación individual, y en las cuales el motivo (…) es el servicio y no el lucro”.
Otro modelo que nuestra legislación aún no considera y del que ya existen plataformas destinadas a proporcionar servicios para regularlo es el coliving o convivencia, que como el sitio web lo define es: “un modelo de vida en comunidad residencial que aloja a tres o más personas biológicamente no relacionadas que viven en la misma unidad de vivienda, facilitada por un anfitrión profesional”. Si la convivencia en condominios es complicada, podemos imaginarnos qué sucede al interior de una casa de habitación.
De esta forma, se pasa de un modelo donde una persona o dueño de una casa de habitación o condominio, encuentra un compañero de cuarto para compartir los gastos e impone las reglas, a un modelo donde la propiedad y las reglas de convivencia son impuestas y acordadas por un tercero.
Este modelo se ha llevado un paso adelante en España, donde se ofrece como alternativa a alquilar y así tener “algo propio”; un proceso de compra similar al de un inmueble, aunque en este caso se compra solo una parte específica: la habitación y un porcentaje de las áreas comunes. La transacción se formaliza mediante una escritura pública ante notario, lo que otorga al comprador el título de copropiedad registrado.
Sin importar el modelo que se elija, lo esencial es buscar asesoramiento, conocer cuáles son las ventajas y desventajas de cada uno y contar con un documento revisado, que incluya las reglas de convivencia que estamos aceptando y que especifique, además, que las que imponemos sean legales y exigibles, con el fin de evitarnos un dolor de cabeza a futuro. Existen muchos modelos por descubrir y desarrollar, pero el éxito en el mercado lo dictará la posibilidad de convivir en paz y seguridad.
RESUMEN
Si el problema es la falta de competencia, la solución no puede ser sustituir el mercado por control permanente de precios. La prueba real no estará en el texto de la ley, sino en si logra facilitar la entrada de nuevos actores y reducir barreras. Porque abrir el mercado exige algo más difícil que regularlo: confiar en la competencia.
Costa Rica finalmente reconoció algo evidente: el mercado de medicamentos no está funcionando bien. Los precios son altos, la información es opaca y las barreras regulatorias dificultan que exista verdadera competencia.
El Expediente 23.234, aprobado en diciembre de 2025 y hoy convertido en la Ley de la República N.° 10.838, apunta en la dirección correcta. Busca fortalecer la competencia, mejorar la transparencia y ampliar el acceso. Permite la homologación de registros sanitarios extranjeros, habilita importaciones paralelas, incorpora mecanismos de información de precios y procura restringir prácticas que cierran el mercado.
Ese es el camino correcto.
Pero el problema nunca fue la falta de regulación.
El problema ha sido la rigidez del modelo regulatorio.
El diagnóstico es acertado
Durante años, el sistema ha operado bajo un esquema desproporcionadamente controlado, con procesos largos y costosos que elevan el precio final al consumidor.
Cuando registrar, importar o competir implica trámites complejos y validaciones redundantes, el resultado no es seguridad adicional: es menor competencia.
El proyecto reconoce esa realidad al abrir puertas a registros aprobados en otras jurisdicciones y al permitir importaciones paralelas. Esa señal es positiva: significa aceptar que Costa Rica no necesita reinventar la rueda cuando otras agencias regulatorias de alto estándar ya han hecho el trabajo técnico.
Eso es avanzar.
El problema no es la documentación
En materia de salud, exigir respaldo técnico no es un exceso: es responsabilidad. Para que un medicamento se comercialice en cualquier país serio, debe existir evidencia suficiente sobre calidad, seguridad y eficacia. Ese no es el corazón del debate.
El punto crítico no está en la documentación. Está en la arquitectura institucional que se creó para intervenir precios.
El verdadero riesgo: sustituir competencia por fijación
La Ley 10.838 busca promover competencia. Pero al mismo tiempo establece un mecanismo permanente para intervenir precios mediante una comisión especializada.
Y ahí surge la pregunta clave:
¿Puede un mercado volverse más competitivo si el precio pasa a depender de una instancia administrativa?
Más delicado aún: si quienes participan en esa instancia provienen del mismo sector regulado, el riesgo no es técnico, es estructural. La experiencia internacional demuestra que cuando el regulador y el regulado se mezclan, la competencia no se fortalece: se administra.
Costa Rica ya conoce este modelo. El funcionamiento del CTP ha mostrado cómo una estructura donde confluyen intereses del sector puede terminar afectando al usuario final, distorsionando incentivos y dificultando ajustes eficientes en precios y oferta.
Eso no necesariamente implica corrupción. Implica algo más sutil y más frecuente: captura regulatoria.
La señal que enviamos
Si el mensaje es que el mercado necesita abrirse, entonces el énfasis debería estar en eliminar barreras de entrada y simplificar reglas, no en consolidar un órgano permanente para decidir precios.
Porque cuando la competencia es real, los precios se corrigen por entrada de nuevos oferentes.
Cuando no lo es, terminamos dependiendo de una mesa técnica para “ajustarlos”.
El debate no es documentación sí o no.
El debate es si queremos más mercado o más administración del mercado.
RESUMEN
El arancel del 15 % dejó al descubierto lo que venimos postergando: una economía demasiado dependiente de un solo mercado y poco preparada para cambios externos. Más que un conflicto comercial, es una alerta sobre costos altos, trámites lentos y falta de estrategia. La respuesta pasa por bajar costos, modernizar la producción y diversificar alianzas para no quedar vulnerables cada vez que EE.UU. mueve una ficha.
El nuevo arancel del 15 % impuesto por Estados Unidos no es solo una fricción comercial: es un recordatorio incómodo de la fragilidad de nuestro modelo económico. Durante décadas apostamos a una relación preferencial con un único socio, convencidos de que esa cercanía bastaba para blindarnos. Hoy vemos el costo de esa excesiva dependencia: cuando Washington estornuda, Costa Rica tiembla.
El golpe no llega por sorpresa. Mientras otros países diversificaron mercados, modernizaron su logística y redujeron costos estructurales, Costa Rica avanzó poco o nada. Seguimos con una electricidad 75 % más cara que la estadounidense, trámites que restan competitividad, y cuellos de botella que vuelven más caro cada minuto que un producto tarda en salir del país.
No es extraño que, en un contexto geopolítico más duro, el desbalance comercial se convierta en un arma. Y esta vez nos tocó estar del lado débil.
Pero esta crisis arancelaria revela algo más profundo: un país con competitividad estancada, instituciones lentas para responder al entorno internacional y un modelo que ha dejado de ser resiliente ante choques externos.
El problema no está solo en Washington; está aquí mismo, en nuestra incapacidad de ajustar el rumbo a tiempo.
La salida requiere más que diplomacia. Implica abrir el mercado eléctrico, reducir costos que hoy asfixian la producción, y acelerar las mejoras en infraestructura, aduanas y rutas estratégicas. Implica también reconfigurar las cadenas de suministro para incorporar insumos provenientes de EE.UU., y fortalecer a los proveedores locales para que logren encadenarse a sectores de mayor valor.
Y, sobre todo, significa dejar atrás la complacencia. El comercio también se defiende con geopolítica: ampliando alianzas, diversificando inversión extranjera y actuando con visión estratégica en un mundo donde la economía y la política ya no están separadas.
Este arancel no es una catástrofe, pero sí una advertencia.
Podemos tratarlo como un incidente pasajero o reconocerlo por lo que realmente es: una señal de que Costa Rica necesita modernizar su estructura productiva si quiere seguir jugando en las grandes ligas. La decisión, como siempre, es nuestra.
RESUMEN
Costa Rica no sufre por falta de instituciones, sino por un modelo que reparte funciones sin repartir responsabilidades. La mezcla de entes sociales y rectores fuera de lugar creó un sistema donde nadie controla el rumbo y todos justifican su existencia. Mientras la pobreza apenas empieza a moverse, seguimos sin una estructura capaz de sostener avances ni de rendir cuentas. Lo urgente no es sumar más organismos, sino exigir dirección, orden y resultados reales para las personas, no para la burocracia.
Costa Rica lleva décadas construyendo una red interminable de instituciones para “atender lo social”. Hoy son 13 sectores y 35 entes públicos que supuestamente deberían combatir pobreza, proteger a la niñez, asegurar vivienda, velar por derechos humanos, impulsar empleo y más. La pregunta es inevitable: ¿y los resultados?
La imagen lo deja en evidencia: estamos ante un sistema fragmentado, duplicado y sin responsables claros. Un rompecabezas institucional donde cada pieza depende de otra, pero ninguna responde por el cuadro completo. Y esa ausencia de rectoría no es casual: es estructural.
Veamos el detalle por sector a atender:
- Adulto Mayor:
- Consejo Nacional de la Persona Adulta Mayor (CONAPAM)
- Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS)
- Junta de Protección Social (JPS)
- Agro:
- Instituto de Desarrollo Rural (INDER)
- Asuntos Indígenas:
- Comisión Nacional de Asuntos Indígenas (CONAI)
- Derechos Humanos (DDHH):
- Defensoría de los Habitantes
- Mecanismo Nacional de Prevención contra la Tortura y otros tratos o penas crueles, inhumanos y degradantes
- Discapacidad/Salud
- Instituto sobre Alcoholismo y Farmacodependencia (IAFA)
- Caja Costarricense de Seguro Social (CCSS)
- Consejo Nacional de Personas con Discapacidad (CONAPDIS)
- Patronato Nacional de Ciegos (PANACI)
- Centro Nacional de Recursos para la Educación Inclusiva (CENAREC)
- Educación:
- Centro Nacional de Recursos para la Educación Inclusiva (CENAREC)
- Consejo Nacional de Clubes 4-S (CONAC 4S)
- Instituto Nacional de Aprendizaje (INA)
- Ministerio de Educación Pública (MEP)
- Comisión Nacional de Préstamos para Educación (CONAPE)
- Empleo:
- Agencia Nacional de Empleo
- Consejo Nacional de Salarios
- Ministerio de Trabajo y Seguridad Social (MTSS)
- Financiamiento:
- Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI)
- Comisión Nacional de Préstamos para Educación (CONAPE)
- Dirección Nacional de Desarrollo de la Comunidad (DINADECO)
- Fondo de Desarrollo de la provincia de Limón (FODELI)
- Junta de Protección Social (JPS)
- Junta de Desarrollo Regional de la Zona Sur (JUDESUR)
- Mujeres:
- Consejo Interinstitucional de Atención a la Madre Adolescente
- Instituto Nacional de las Mujeres (INAMU)
- Comisión Nacional Interinstitucional para atender a las mujeres en condiciones de pobreza
- Niñez/Juventud:
- Consejo Nacional de Política Pública de la Persona Joven
- Patronato Nacional de la Infancia (PANI)
- Centros de Educación y Nutrición y de Centros de Nutrición y Atención Integral (CEN-CINAI)
- Red Nacional de Cuido y Desarrollo Infantil (REDCUDI)
- Fondo de Desarrollo de la provincia de Limón (FODELI)
- Consejo Nacional de Clubes 4-S (CONAC 4S)
- Pobreza:
- Centros de Educación y Nutrición y de Centros de Nutrición y Atención Integral (CEN-CINAI)
- Comisión Nacional Interinstitucional para atender a las mujeres en condiciones de pobreza
- Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS)
- Red Nacional de Cuido y Desarrollo Infantil (REDCUDI)
- Sistema Nacional de Información y Registro Único de Beneficiarios del Estado (SINIRUBE)
- Seguridad:
- Ministerio de Justicia y Paz
- Unidad Ejecutora del Programa de Seguridad Ciudadana y Prevención de la Violencia (UEP)
- Vivienda:
- Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU)
- Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH)
- Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI)
Y para terminar de completar el panorama además de esas 35 instituciones, hay que sumar a los rectores políticos y administrativos que —en teoría— deberían ordenar este desmadre: Casa Presidencial, Asamblea Legislativa, MAG, JAPDEVA, Ministerio de Salud y Ministerio de Cultura y Juventud. Y la pregunta obvia es qué hacen estos rectores metidos en este baile cuando sus funciones se enfocan en otro lado. Ahí es donde más fácil queda retratado que la política ha sido: ante un problema, inventemos una institución; si no funciona, inventemos otra. Y así llegamos a este punto.
Todos estos entes tienen poder de decisión, pero operan en una lógica donde la responsabilidad siempre se diluye.
Mientras tanto, la realidad es incómoda:
- La pobreza estuvo estancada por encima del 20% durante años.
- Ahora bajó, pero el Estado de la Nación advierte que no tenemos manera de saber si es sostenible.
- Y el sistema social sigue evaluándose por la cantidad de beneficios otorgados, no por cuántas personas dejan de necesitar los apoyos.
La consecuencia es obvia: El único problema económico que sí estamos resolviendo es el de los burócratas que operan estas instituciones, no el de las familias que quieren salir adelante.
Porque en un país tan pequeño, la fragmentación es más que un defecto de diseño: es una forma de evitar responsabilidades. Cada institución tiene objetivos, presupuestos y mandatos propios, pero nadie responde por los resultados finales. Nadie. Y sin responsables, no hay mejoras, no hay eficiencia y no hay justicia social verdadera.
Costa Rica necesita, con urgencia, una revisión profunda del sistema social.
No para crear más instituciones, sino para exigir:
- Rectoría real
- Coordinación efectiva
- Evaluación por resultados
- Responsables definidos
La pobreza no se combate con más logos. Se combate con decisiones claras, instituciones que funcionen y un Estado que rinda cuentas.
En Primera Línea seguiremos poniendo orden en el mapa.
Porque alguien tiene que hacerlo.
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