Pongámonos Serios con Alfredo Volio: Tener casa propia ¿Misión imposible?

En Costa Rica hablamos del déficit de vivienda como si fuera un problema aislado, casi aritmético: tantas casas faltan, tantos bonos se entregan, tantos proyectos se aprueban. Pero cuando uno escucha a gente que está todos los días en el terreno del desarrollo inmobiliario, queda claro que el tema de vivienda es, en realidad, el espejo más honesto de cómo funciona –o no funciona– el país. En este episodio nos acompañó Alfredo Volio, director ejecutivo de Portafolio Inmobiliario, para profundizar en ese punto ciego que casi nunca vemos.

No es casualidad que los jóvenes sientan que tener casa propia es una meta lejana, casi extravagante. El sistema está diseñado para que el que ya está adentro tenga más facilidades que el que quiere entrar por primera vez.

La regulación bancaria no distingue entre quien compra su quinta casa y quien quiere dejar de pagar alquiler; las reglas de encaje y riesgo tratan igual al inversionista consolidado y a la persona joven con empleo formal que apenas empieza. Resultado: se vuelve más fácil acceder al crédito cuando menos lo necesitás, y más difícil cuando más falta hace.

Mientras tanto, el Estado sigue concentrando su energía y sus recursos en un modelo de vivienda social que no escala.

Con la lógica actual de bonos, atendemos cada año una fracción del problema estructural. Y, peor aún, dejamos casi intacta la trampa de fondo: familias que logran un techo, pero no necesariamente una vía clara para integrarse a la economía formal y salir de la dependencia.

Ahí es donde entra una idea incómoda para el statu quo, pero urgente: movernos del fetiche del “título de propiedad” a la prioridad del “techo digno y movilidad social”, incluyendo esquemas de bonos de alquiler bien diseñados, con reglas claras, plazos definidos y objetivos de reinserción económica.

En el otro extremo del espectro, la clase media se ha convertido en el gran punto ciego de la política habitacional. No hay un instrumento serio para la primera vivienda, no hay un trato diferenciado para quienes están empezando, y no hay una decisión política de decir: “este grupo es clave para la estabilidad social, y vamos a empujarlo hacia arriba, no a dejarlo atrapado entre alquiler eterno y primas imposibles de ahorrar”.

Eso no se corrige con discursos, sino revisando regulaciones, encajes, criterios de riesgo y diseño de productos financieros de largo plazo. Es política pública, no solo “ofertas de banco”.

A todo esto se suma un factor que casi nunca se menciona en el debate sobre vivienda: el costo de la ineficiencia pública. Trámites que se duplican en municipalidades, ministerios, institutos y entes reguladores; planes reguladores que tardan décadas en actualizarse; criterios técnicos importados sin tropicalizar, como la aplicación rígida de normas de Bomberos pensadas para otra realidad constructiva y otro tipo de ciudad.

Cada requisito que se aplica sin criterio, cada reglamento escrito “para curarse en salud” sin medir impactos, se traduce en una casa más cara, en un proyecto que nunca nace o en una inversión que se va para otro lado.

Y luego está el factor que nadie quiere asumir como político porque no rinde fotos ni cintas cortadas: el agua. No la falta de agua como recurso, sino la ausencia de infraestructura para llevarla a donde se necesita. Años de advertencias ignoradas nos tienen hoy en la paradoja de un país entre los que más llueve en el mundo, pero donde desarrollos habitacionales se frenan porque no hay capacidad de abastecimiento.

No es un castigo de la naturaleza; es el resultado de postergar decisiones en inversión, reducción de pérdidas, trasvases y planificación territorial. Esa omisión también es política de vivienda.

Mientras tanto, en el diseño institucional seguimos defendiendo un archipiélago de entes con funciones traslapadas: Ministerio de Vivienda débil, Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU) con tareas que van desde planes reguladores hasta productos financieros, un banco de vivienda, el BANHVI, que opera como de segundo piso pero sin una estrategia clara de focalización territorial y social.

Es difícil hablar de “derecho a la vivienda” cuando ni siquiera tenemos claro quién manda, quién planifica y quién ejecuta.

La solución no pasa por crear otra institución más, sino por fusionar, simplificar y redefinir roles, empezando por unir rectoría de vivienda y urbanismo en un solo actor fuerte, y concentrar el financiamiento habitacional en un esquema claro de segundo piso que trabaje con todo el sistema financiero, sin duplicidades.

Y mientras el Estado se dispersa, los fondos de pensiones de los costarricenses financian infraestructura en otros países o se quedan invertidos lejos de las calles, escuelas, hospitales y proyectos de vivienda que necesitamos aquí. Otros países ya entendieron que su ahorro previsional puede ser motor de desarrollo interno bien regulado. Aquí seguimos discutiendo si eso es “riesgoso”, mientras el riesgo real es mantener un país caro, desigual y con brechas crecientes en acceso a vivienda.

La pregunta de fondo no es solo por qué hoy es más difícil para un joven comprar casa que hace 30 años. La pregunta incómoda es: ¿cuánto de esa dificultad es resultado directo de decisiones que sí dependen de nosotros? Regulaciones que no se revisan, instituciones que no se fusionan, infraestructura que no se construye, ahorros que no se invierten aquí, y una cultura política que prefiere administrar la escasez antes que rediseñar el sistema.

Hablar en serio de vivienda en Costa Rica no es hablar de metros cuadrados, tasas de interés o bonos aislados. Es hablar de cómo queremos organizar el país para que trabajar, ahorrar y progresar valga la pena. Porque, al final, el acceso a vivienda no es solo un techo: es la prueba más concreta de si nuestro modelo favorece la movilidad social… o si simplemente se limita a administrar la frustración.

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