Modernización del régimen de condominios: Un paso urgente

El régimen de propiedad en condominio en Costa Rica ha evolucionado significativamente desde su establecimiento en 1966, convirtiéndose en un pilar esencial para el desarrollo urbano y la vivienda. Sin embargo, como todo sistema que crece y se adapta, enfrenta desafíos que requieren soluciones contemporáneas. La diputada Daniela Rojas y otros diputados acaban de presentar el proyecto de ley 24,640 que busca abordar de manera integral las limitaciones del marco normativo vigente, fortaleciendo la gobernanza de los condominios y adaptándolos a las necesidades actuales. 

Este es un proyecto que en mi opinión podría avanzar en estas sesiones extraordinarias dado que, entre los diversos actores que se ven sujetos a esta normativa, hay un consenso generalizado por mejorar la gobernanza y modernizar aspectos claves de esta ley. 

La regulación vigente, aunque funcional en su momento, no refleja plenamente las realidades actuales de la vida en condominio ni su evolución. 

El régimen se encuentra en una encrucijada, con problemas que amenazan su efectividad, desde obstáculos en la gobernanza hasta limitaciones en la representación y toma de decisiones en las asambleas de condóminos.

Fortalecimiento de la Gobernabilidad

Uno de los problemas más evidentes es la dificultad para alcanzar el quórum necesario en las asambleas de condóminos, debido a la baja participación de los propietarios. Esta situación genera parálisis en la toma de decisiones y obstaculiza mejoras o ajustes necesarios para una adecuada administración. En muchos casos, la falta de quórum permite que minorías desinteresadas bloqueen avances importantes, afectando negativamente a la comunidad.

El proyecto de ley propone cambios esenciales para mejorar la gobernanza de los condominios, incluyendo ajustes que permitirán a las administraciones y asambleas tomar decisiones de manera más ágil y efectiva. Por ejemplo, modifica los requisitos de votación, permitiendo que ciertas decisiones se tomen con el consenso de dos tercios de los votos en lugar de requerir unanimidad. Esto reduce la posibilidad de que decisiones importantes se vean truncadas por la inasistencia o desinterés de algunos condóminos, promoviendo mayor participación y compromiso.

Claridad Jurídica y Resolución de Ambigüedades

El sistema vigente también enfrenta desafíos debido a la falta de claridad en ciertas disposiciones legales, como las interpretaciones diversas y contradictorias de la reforma del artículo 27 introducida en 2022. Esta ambigüedad ha generado confusión, especialmente en cuanto a la retroactividad de la normativa, manteniendo a muchos condominios en una situación de incertidumbre.

El proyecto de ley establece un enfoque claro y uniforme, garantizando que las modificaciones se apliquen de forma consistente a todos los condominios, independientemente de su fecha de creación. 

Esto resolverá las ambigüedades jurídicas y ofrecerá un marco más estable y confiable para la administración de los condominios. En un contexto donde la seguridad jurídica es vital para la confianza de los propietarios, esta disposición aporta tranquilidad y facilita el desarrollo de proyectos en condominio bajo un marco regulatorio previsible.

Fomento a los Condominios de Interés Social

Los condominios de interés social se han convertido en una respuesta eficiente ante la creciente demanda de vivienda y la limitada disponibilidad de terrenos en zonas urbanas. Este modelo ofrece una alternativa viable para que familias de bajos ingresos accedan a una vivienda digna, aprovechando de manera óptima el espacio y promoviendo la cohesión social en comunidades densamente pobladas.

El proyecto de ley busca incentivar este tipo de desarrollos, proponiendo regulaciones que faciliten su gobernanza y promuevan su expansión. De esta forma, se crea un marco de apoyo para que proyectos de interés social en condominio florezcan y contribuyan a satisfacer las necesidades habitacionales del país, alineándose con los objetivos de desarrollo sostenible y acceso equitativo a la vivienda. Esto tiene un impacto social significativo, pues permite que las familias beneficiarias vivan en entornos organizados, bien administrados y con acceso a servicios esenciales.

Fortalecimiento de la Administración y Autonomía de los Condominios

La administración eficiente de los condominios es clave para su éxito. El proyecto de ley aborda la necesidad de una gestión profesionalizada, permitiendo a los condominios funcionar con mayor autonomía y eficiencia. Introduce, por ejemplo, la figura de personalidad jurídica para los condominios, lo que les permite actuar como entidades independientes en actos jurídicos y administrativos, sin depender exclusivamente de la representación de propietarios individuales.

Esta medida no solo profesionaliza la administración, sino que también proporciona un marco legal que respalda sus operaciones y decisiones. Al otorgarles personalidad jurídica, los condominios pueden adquirir bienes, gestionar contratos y defender sus intereses en instancias judiciales, lo cual es crucial para su desarrollo y sostenibilidad a largo plazo. Asimismo, se reconoce el derecho de los condominios a fijar el plazo del nombramiento del administrador, promoviendo mayor estabilidad y mejorando la rendición de cuentas.

Impulso a la Innovación y Flexibilidad en el Desarrollo de Condominios

El proyecto de ley también introduce disposiciones para adaptarse a nuevas formas de desarrollo inmobiliario y al uso de tecnologías digitales, como la incorporación de asambleas virtuales. Esta es una respuesta directa a la evolución de los estilos de vida y las necesidades de los propietarios en un contexto de creciente digitalización. 

La posibilidad de realizar asambleas virtuales facilita la participación de un mayor número de condóminos y moderniza el proceso de toma de decisiones, haciéndolo más accesible y eficiente.

Además, la propuesta de permitir la constitución y desarrollo de condominios en etapas es una herramienta innovadora que beneficia a desarrolladores y futuros propietarios, facilitando la creación de proyectos inmobiliarios flexibles que se adapten al crecimiento gradual de la demanda. Esta flexibilidad es especialmente valiosa en contextos de alta incertidumbre económica, permitiendo ajustar la expansión de los condominios conforme a las condiciones del mercado y a la demanda habitacional, sin necesidad de realizar trámites engorrosos para cada etapa.

Conclusión

La Ley para la Buena Gobernanza y la Modernización de la Propiedad en Condominios representa una reforma integral y necesaria para el régimen de propiedad en condominio en Costa Rica. La propuesta aborda los principales retos del sistema actual, desde problemas de gobernanza y claridad jurídica hasta la necesidad de fomentar proyectos de interés social y facilitar el desarrollo de condominios en etapas.

Su aprobación no solo modernizará el régimen, sino que también constituirá un paso firme hacia una estructura de propiedad en condominio más justa, eficiente y acorde con los tiempos modernos. Es una legislación que responde a las necesidades actuales de los ciudadanos, promueve la participación y facilita la gobernanza de los condominios, contribuyendo a una mejor calidad de vida para todos los costarricenses que eligen esta modalidad de vivienda.

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